2026年5月房地产市场分析报告·观点指数

  中央政治局会议将楼市表述调整为“努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新”。深圳放宽福田、南山等核心区限购并提高公积金额度，广州推出“穗8条”精细化微调。二、三线城市密集加码公积金政策，因房价较高点回落20%—40%，公积金已从边际降息工具升级为撬动购买力的核心抓手，苏州、三明等地通过额度普涨、认定放宽等方式全方位释放需求。

  居民主动去杠杆持续，资产负债表稳步修复2026年前4月住户贷款整体减少4902亿元，4月单月住户中长期贷款减少3408亿元，反映居民中长期信用扩张意愿低迷。这是居民主动降低债务负担、系统性修复资产负债表的自然过程。同时LPR已连续12个月保持不变，全年全面降息可能性明显降低，货币政策将更多聚焦结构性调控。长久来看，居民资产负债表修复将为住房需求可持续释放奠定基础。

  一线城市成为市场稳定核心力量，库存去化进程持续深化4月全国楼市延续核心城市企稳、整体强分化格局，一线城市新建商品房价格环比上涨0.1%，二手房屋价格环比上涨0.4%且全线上涨，上海表现最为突出。二、三线城市仍处于调整阶段但降幅普遍收窄。1-4月东部地区销售额占全国近六成，4月末全国商品房待售面积77801万平方米，其中短期库存同比下降2.6%，去化进程持续深化，市场底部特征逐步显现。

  投资信心逐步修复，资金面仍存在比较大压力2026年1—4月全国房地产开发投资23969亿元，住宅投资占比77.0%。行业呈现竣工强、新开工弱的分化特征，企业投资信心仍在修复。房企到位资金26697亿元，销售回款合计占比41.5%，仍是最主要的资产金额来源。地产债发行量同比微增0.1%，但融资资源持续向国资房企集中，民营房企融资困境未根本扭转。债务化解进入深水区，头部房企展期稳信心，出险房企探索多元路径，但整体债务压力依然较大。

  假期+利好政策效力双叠加，5月重点城市成交迎显著放量受“五一”假期及深圳、广州4月末楼市新政叠加影响，5月前三周重点城市商品房累计成交2.26万套、263.38万平方米，同比分别回升5.91%、3.91%。其中深圳新房成交环比大幅度上升61.13%、65.49%，广州环比上升37.70%、34.40%，政策效果快速显现。二手房市场成交量保持高位，预计后续市场将继续保持回暖态势。

  销售梯队加速重构，产品力成市场核心标尺2026年房企销售梯队加速重构，产品力成为市场核心标尺，核心城市高品质项目热销，保利海韵开盘去化率达96%，美的置业率先发布“主动现房战略”，行业正从规模竞争转向产品力与发展模式的创新竞争。

  中央政策基调微调，稳楼市与城市更新协同发力。4月28日中央政治局会议对房地产市场的表述，从此前中央经济工作会议和政府工作报告中的“着力稳定房地产市场”调整为“努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新”。这一措辞变化表明，当前楼市仍存在偏弱环节和不稳定因素，需要通过持续的政策落地和预期引导，进一步巩固市场向好的态势。

  “努力稳定房地产市场”与“扎实推进城市更新”形成了紧密衔接、逻辑递进的政策组合。短期来看，城市更新能够直接拉动建筑、建材、家装等上下游产业链投资，有效对冲房地产开发投资下滑压力，稳定市场信心。基于这一政策导向，预计未来一段时间全国层面的房地产调控将以落实现有政策、充分释放存量政策效力为主。

  一线城市因城施策，政策力度呈现差异化。4月底以来，深圳、广州两大一线城市相继出台楼市新政，结合各自市场特点推出精准调控措施。

  4月29日，深圳市发布《关于逐步优化调整本市房地产有关政策的通知》，自4月30日起实施两项核心举措：一是放宽核心区域限购，符合本市购房条件的居民家庭（含本市户籍家庭及连续缴纳社保或个税满1年的非本市户籍家庭），可在福田区、南山区和宝安区新安街道范围内增购1套商品住房；二是提高公积金贷款额度，个人最高贷款额度从60万元提升至70万元，家庭最高贷款额度从110万元提升至130万元。深圳此次政策重点聚焦核心区域，既放宽了购房套数限制，也降低了非深户在核心区域的购房门槛，政策力度较大。

  4月30日，广州市出台《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施建议》（“穗8条”），推出“卖旧买新”补贴、公积金贷款额度提高至360万元、拓宽房票适合使用的范围等八项措施。

  之后新政的细则进一步公布，例如：5月26日，广州市召开《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施建议》系列配套文件新闻发布会，会上宣布市属国企广州安居集团将启动“卖旧买新”试点工作。会后，发布了《广州商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款实施办法（暂行）的通知》，将商贷可转纯公积金贷款或组合贷、缴存时间从60个月缩至36个月、可贷比例由70%提升至80%等。

  由于广州此前已基本放开各类限制性政策，此次新政及细则更多是在现有框架下进行精细化微调，精准支持居民合理住房需求，

  此外，二、三线城市也在密集加码公积金政策，从各地落地措施来看，政策围绕“最大化盘活公积金资源、全方位提升购买力”形成了清晰的递进式设计：首先是基础额度的普涨，苏州将家庭最高贷款额度提至200万元、个人150万元，三明将双职工额度从70万元提至100万元，按当前两地主流刚需户型总价计算，公积金贷款已能覆盖60%—80%的房款，部分刚需盘甚至可实现“零商贷”购房，彻底消除了商业贷款的利息负担。其次是认定标准的放宽，苏州推行“全国无公积金贷款余额即首套”，打破了地域和历史购房记录的限制，释放了跨城置业和改善型需求的公积金杠杆。

  政策设计的逻辑思路，在于房价中枢下移改变了政策的传导效能，使其从过去的“边际降息工具”升级为实质性撬动居民购买力的核心抓手。过去高房价阶段，公积金贷款额度提升仅能小幅降低月供成本，对总房款的覆盖比例普遍不足，购房者仍高度依赖商业贷款，政策效果有限；而当前多数二、三线%，同等额度的公积金贷款对应更高的房价覆盖比，直接影响首付门槛、月供压力乃至整体购房决策。

  在此基础上，政策通过差异化激励和资源整合进一步精准发力：苏州针对绿色建筑、“两智一全”住宅、现房及产权公寓设置额度上浮，既引导住房消费升级，又定向化解现房和商办类产品的去仓库存储上的压力；福建三明对多子女家庭额外加额20万元，厦门则推出省内代际互助政策，允许提取父母、子女的公积金账户余额补充购房资金，本质上是将分散的个体公积金账户整合为“家庭乃至家族账户”，破解了年轻人账户余额不足、首付缺口大的核心痛点。

  2026年前四个月我国人民币贷款累计增加8.59万亿元，其中住户部门信贷表现呈现明显的收缩特征。多个方面数据显示，前四个月住户贷款整体减少4902亿元，结构上短期贷款减少6102亿元，中长期贷款仅小幅增加1199亿元。需要我们来关注的是，4月单月住户中长期贷款出现3408亿元的大幅度减少，反映出居民中长期信用扩张意愿仍处于低位。

  个人贷款增速持续回落、居民杠杆率稳步下降，本质上是居民部门主动降低债务负担、系统性修复资产负债表的自然过程。近年来房地产市场的深度调整，显著改变了居民对房价和资产收益的预期，过去都会存在的“加杠杆购房”行为大幅度减少，慢慢的变多家庭选择提前偿还贷款、压缩非必要消费信贷，整体债务负担明显减轻。

  居民部门主动开展的资产负债表修复，虽然短期内会对房地产销售和消费复苏形成一定拖累，但从长久来看，健康的居民资产负债表是住房需求可持续释放的基础。随着居民债务压力逐步缓解和抗风险能力增强，未来房地产市场的持续企稳回暖将拥有更坚实的根基。

  5月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2026年5月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.0%，5年期以上LPR为3.5%。这是LPR自2025年6月起连续12个月保持不变。作为LPR定价基础的7天期逆回购利率同样自2025年5月下调后未再调整，政策利率锚定平稳，为LPR稳定提供了坚实支撑。

  4月28日召开的中央政治局会议在货币政策表述上出现重要变化，会议延续了“适度宽松的货币政策”总基调，但删去了此前“灵活高效运用降准降息等多种政策工具”的表述，转而强调“增强货币政策前瞻性灵活性针对性，保持流动性充裕”。在当前经济稳步的增长动能逐步修复、物价水平总体回升的背景下，货币政策总量宽松的紧迫性已边际下降，决策层更倾向于通过结构性工具精准支持实体经济重点领域和薄弱环节。

  综合来看，全年进一步实施全面降息的可能性已明显降低。一方面，当前实体经济融资成本已处于历史低位，4月份企业新发放贷款加权平均利率和个人住房新发放贷款加权平均利率均为3.1%，继续降息的边际效应有限；

  另一方面，2026年一季度末商业银行净息差为1.40%，较上年末下行0.02个百分点，处于历史低位，商业银行主动下调LPR加点的动力不足，同时全球地理政治学冲突加剧带来的输入性通胀压力也对总量宽松形成一定制约。未来货币政策将更多聚焦于结构性调控。

  4月全国商品房市场延续“核心城市企稳、整体强分化”的运行格局，环比端修复信号持续显现，一线城市成为支撑市场稳定的核心力量。从新建商品房市场来看，一线%，

  其中上海表现最为突出，环比上涨0.4%，广州和深圳也分别上涨0.1%，显示出核心城市需求端的韧性正在慢慢地释放。同比方面，一线城市新建商品房价格同比下降2.1%，降幅比上月收窄0.1个百分点，城市间分化明显，上海同比上涨3.7%，而北京、广州和深圳则分别下降2.3%、4.4%和5.3%。

  二线和三线城市新建商品房市场仍处于调整阶段，但部分城市已出现边际改善迹象。4月份二线城市新建商品房销售价格环比下降0.1%，降幅比上月收窄0.1个百分点，同比下降3.3%，降幅与上月持平；三线城市新建商品房销售价格环比下降0.3%，降幅与上月相同，同比下降4.1%，降幅较上月扩大0.1个百分点，不同能级城市之间的市场修复节奏存在非常明显差异，三、四线城市面临的去化压力依然较大。

  二手房屋市场同样呈现出明显的梯度分化特征，一线城市二手房屋价格环比涨幅保持稳定，成为市场活跃度提升的重要风向标。4月份一线城市二手房屋销售价格环比上涨0.4%，涨幅与上月持平，四个一线城市全线上涨，其中上海环比涨幅最高达到0.7%，北京、广州和深圳分别上涨0.4%、0.2%和0.3%，反映出核心城市二手房交易活跃度正在稳步回升。同比方面，一线城市二手住宅价格同比下降6.8%，降幅比上月大幅收窄0.6个百分点，修复速度明显快于新建商品房市场。

  二、三线城市二手房屋市场环比仍在下降，但降幅普遍收窄，市场底部特征逐步显现。4月份二线城市二手房屋销售价格环比下降0.2%，降幅与上月相同，同比下降5.9%，降幅收窄0.3个百分点；三线城市二手房屋销售价格环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1个百分点，同比下降6.3%，降幅收窄0.1个百分点。

  整体来看，全国商品房市场正处于底部企稳的关键阶段，核心城市引领修复的趋势更加明确，但市场全面回暖仍需时间，城市间、区域间的分化格局料将在较长时期内持续存在。

  1-4月全国商品房销售市场保持基本平稳，交易总量体现了需求端的韧性支撑。根据国家统计局发布的数据，1-4月份全国新建商品房销售面积达到25258万平方米，实现新建商品房销售额23000亿元，在前期各地因城施策稳楼市政策的持续传导下，市场交易规模维持在相对来说比较稳定的区间，没再次出现大幅度波动，整体呈现出温和修复的运行特征。

  区域市场的分化态势在销售端表现得尤为显著，东部地区凭借核心城市群的集聚效应占据市场主导地位。分地区来看，东部地区以13591亿元的销售额领跑全国，占全国总销售额的比重接近六成，成为支撑全国商品房市场的核心力量；中部地区和西部地区销售额基本持平，分别为4467亿元和4408亿元，共同构成了全国市场的第二梯队；东北地区销售额仅为534亿元，市场容量相对有限，这种区域间的销售差距本质上反映了不一样的地区经济基本面、人口流动趋势和住房需求潜力的差异。

  全国商品房库存去化进程持续深化，短期库存的加速下降成为市场供需关系改善的重要信号。4月末全国商品房待售面积为77801万平方米，同比下降0.5%，延续了此前的库存下降态势；其中待售3年以下的短期库存面积为57903万平方米，同比下降2.6%，降幅明显高于整体库存水平。

  市场对近期新增供应的消化能力有所提升，前期集中入市的房源正在被市场逐步吸收，短期仓库存储上的压力得到一定效果缓解，有利于稳定市场预期，为后续市场的企稳回升创造有利条件。

  2026年1—4月全国房地产开发投资保持基本稳定，住宅投资依然占据绝对主导地位，成为房地产开发投资的核心支撑。1-4月份全国房地产开发投资额累计达23969亿元，其中住宅投资完成18464亿元，占全部开发投资的比重约为77.0%。

  房地产开发企业施工节奏呈现明显的分化特征，竣工端保持较强韧性，而新开工端则延续谨慎态势，企业投资信心仍处于逐步的修复过程。1-4月份房地产开发企业房屋施工面积达545116万平方米，其中住宅施工面积378005万平方米，占比约69.3%，庞大的施工规模为后续市场供应提供了基础保障；同期房屋新开工面积为13900万平方米，其中住宅新开工面积10057万平方米，占比约72.4%，新开工规模仍处于相对低位，表明开发企业在拿地和新项目启动方面仍较为审慎；房屋竣工面积为11886万平方米，其中住宅竣工面积8473万平方米，占比约71.3%。

  房地产开发企业到位资金规模稳步增长，资产金额来源结构持续优化，但对销售回款的依赖度依然较高，企业整体金钱上的压力仍未得到根本性缓解。1—4月房地产开发企业到位资金累计26697亿元，从资金结构来看，国内贷款4199亿元，占比约15.7%；自筹资金9838亿元，占比约36.8%；定金及预收款7975亿元，占比约29.9%；个人按揭贷款3087亿元，占比约11.6%。其中，定金及预收款与个人按揭贷款合计占比达到41.5%，仍是开发企业最主要的资产金额来源，这与前期全国商品房销售市场的企稳态势形成了良好呼应，而国内贷款占比相对偏低，也说明金融机构对房地产行业的支持力度仍有逐步提升的空间。

  整体来看，1-4月全国房地产开发端各项指标呈现出“稳中有进、分化明显”的运行特征，销售端的企稳信号正在慢慢地向开发端传导，但传导过程存在一定的滞后性。

  随着各地稳楼市政策的持续落地见效以及市场预期的逐步改善，开发企业的资金状况有望进一步好转，新开工意愿也将逐步回升，从而推动房地产市场实现供需两端的协同修复。

  2026年1—4月，全国地产债累计发行量达到1649.81亿元，同比小幅回升0.1%，从当前融资格局来看，依旧是国资背景的房企在唱“独角戏”。近期多家国资房企接连完成融资动作，补充流动性并优化债务结构，越秀地产于5月11日获得期限364天的5亿港元循环贷款，绿城中国于5月12日订立3亿美元2029年到期优先票据认购协议，票面利率7.55%，募资净额约2.96亿美元，全部用于现有债务再融资，城建发展子公司也拟申请19.6亿元3年期开发贷用于“龙樾海序”项目建设，以项目土地使用权及在建工程作为抵押担保。

  保利发展于5月22日发行了25亿元人民币债券，其中：品种一为5年期固定利率债券，实际发行规模为10亿元，最终票面利率为1.96%，认购倍数为2.65倍；品种二7年期固定利率债券，实际发行规模为人民币15亿元，最终票面利率为2.36%，认购倍数为1.80倍。

  当前房企债务风险化解工作已从早期的单一债务展期阶段，进入综合运用多种工具的深水区，不一样房企依据自己经营状况和债务结构，探索出差异化的化解路径，但整体进展明显分化。作为行业头部企业，万科通过温和的展期方案缓解短期流动性压力，其“23万科MTN002”中期票据采用“10万元以下小额全额兑付+40%本金立即兑付+60%本金展期1年+增信措施”的方案将兑付日延后一年，不过截至目前万科年内虽已完成3笔公司债展期，但后续仍有合计72.66亿元的5笔公司债即将到期，其中47亿元集中在7月份，其能否顺利走出困境，主要根据全国楼市能否实质性回暖、存量低效资产处置进度以及新管理团队对经营基本面的稳定能力。

  出险房企的债务化解工作稳步推进，但进度参差不齐，花样年控股5月7日公告称预计无法在原定5月31日前取得境外债务重组所需的全部监管批准，建议将截止日期延长至6月30日，反映出境外重组仍面临较多执行层面的障碍；金科股份则创新“房企+专业资管”合作模式，与瑞威资管各出资50%设立合资公司，定位为地产类不良资产专业盘活运营主体，双方将依托各自资源优势，聚焦一、二线城市价值低估的困境资产，通过全链条运作实现资产盘活，并计划依托合资平台发起设立不动产纾困基金。

  宝龙地产的境外债重组进展相对顺利，其重组计划已于5月12日获多数债权人批准，约85.48%的参与债权人已加入重组支持协议，待6月17日法院批准后，公司将发行最多12亿美元的强制可转换债券，并通过出售宝龙商业股份等方式筹集资金，整个重组计划预计不迟于9月30日生效。

  5月15日，世茂附属公司上海世茂与三位债权人就债务资本化订立两份债务清偿协议，旨在清偿上海世茂发行的“21沪世茂MTN002”中期票据项下已到期未偿还的债务。

  具体清偿方案显示，世茂集团将以每股6.00港元的价格，向第一、第二债权人合计发行3586.46万股资本化股份，清偿其持有的1.9亿元人民币债权本金及约2043万元利息。

  此外，世茂将向第三债权人发行3567.59万股资本化股份，清偿其持有的1.89亿元人民币债权本金及约2032万元利息。交易完成后，该笔债务将全部结清解除。

  综合来看，2026年以来房企融资环境虽有边际改善，但结构性分化问题依然突出，融资资源持续向国资背景的优质房企集中，民营房企的融资困境尚未得到根本扭转。在债务化解方面，行业已形成“头部房企展期稳信心、出险房企多元路径化风险”的格局，从单纯的债务延期转向资产盘活、股权融资、平台化合作等综合手段，体现了债务化解思路的市场化和专业化转变。

  但同时也应清醒认识到，当前房企的整体债务压力依然较大，头部房企面临集中到期的流动性考验，部分出险房企的重组进程仍存在不确定性。4月28日的中央政治局会议亦将房地产市场内容，置于有效防范化解重点领域风险部分。未来房企债务风险的有序化解，一方面需要政策层面继续保持融资支持的连续性，为优质房企提供较为合理的流动性支持，另一方面更依赖于房地产销售市场的实质性回暖，只有销售端持续复苏，房企才能恢复自身造血能力，从根本上化解债务风险，推动行业进入存量提质、稳健发展的新阶段

  2026年5月以来，全国重点城市房地产市场延续回暖态势，受“五一”假期影响，叠加深圳、广州等一线月末出台限购放开、公积金政策等优化利好政策，据观点指数监测数据，5月前三周重点城市楼市成交迎来集中释放，商品房累计成交2.26万套、263.38万平方米，同比分别回升5.91%、3.91%。2026年内累计成交11.91万套、1394.33万方。

  分城市来看，北京新房市场5月前三周成交2694套、29.25万平方米，同比分别上升22.79%、9.38%；二手房市场成交11498套、102.94万平方米，套均面积89.53平方米。

  上海新房市场5月前三周成交7142套、74.02万平方米，成交面积环比上升2.22%，同比分别上升11.42%、6.34%；二手房市场成交19935套、160.04万平方米，套均面积80.28平方米，在重点城市中二手房成交量位居首位。

  广州新房市场在“穗八条”政策利好带动下表现亮眼，5月前三周成交5241套、57.79万平方米，环比分别上升37.70%、34.40%，二手房市场成交6644套、64.98万平方米，套均面积97.80平方米。

  4月29日，深圳松绑福田、南山等区限购，对新房市场带来的政策效应尤为显著。5月前三周成交2077套、23.74万平方米，环比分别上升61.13%、65.49%，二手房市场成交4158套、41.30万平方米，套均面积99.32平方米。

  杭州新房市场5月前三周成交1417套、24.02万平方米，同比成交面积上升4.13%；二手房市场成交2997套、30.21万平方米，套均面积100.81平方米，为重点城市中套均面积最大的城市。成都新房市场成交4096套、54.57万平方米；二手房市场成交16002套、153.01万平方米，套均面积95.62平方米。

  整体来看，5月前三周重点城市房地产市场呈现出明显的政策驱动特征，深圳、广州作为本轮政策优化的核心城市，新房市场成交环比大幅度上升，政策效果快速显现。新房市场同比保持正增长，展现出较强的市场韧性。

  二手房市场虽然受前期成交基数较高影响，多数城市环比有所回落，但整体成交量仍维持在相对高位，市场活跃度保持稳定。随着政策效应的持续释放，预计后续重点城市房地产市场将继续保持回暖态势，市场信心有望进一步修复。

  从样本企业销售表现来看，2026年5月100家样本企业累计实现权益销售金额8048.46亿元，权益销售金额超过100亿元的企业有19家。全口径销售金额合计11323.37亿元，5月均价为1.99万元/平方米。

  中国海外发展、保利发展和华润置地权益销售金额分别录得917.34亿元、830.00亿元以及660.50亿元。招商蛇口和建发房产紧随其后，为467.90亿元、397.63亿元。

  保利发展、中国海外发展、华润置地全口径销售金额分别录得1053.00亿元、997.11亿元以及935.00亿元，招商蛇口和绿城中国紧随其后，为759.40亿元、737.00亿元。

  销售门槛值方面，5月前10、前30、前50房企的权益金额门槛值分别约为179.73亿元、50.92亿元和29.93亿元。5月前10、前30、前50房企的全口径销售金额门槛值分别约为276.50亿元、75.45亿元和43.31亿元。

  在核心城市市场，多个高品质项目实现了热销，展现出强劲的市场韧性。建发成都海耀项目位于锦江区金融城三期核心腹地，紧邻成都七中金融城校区，占地约49亩，容积率仅2.5，建筑限高约100米，拥有无遮挡的开阔视野。该项目自今年1月开盘以来，累计签约销售额已达30.19亿元，成交均价约7万元/平方米。

  5月10日，保利发展位于广州海珠区的全新项目保利海韵正式开盘，推出超300套房源，开盘当日去化率高达96%，认购金额18亿元，成交均价约5.97万元/平方米。据了解，保利海韵项目地处海珠区南泰路，首推户型涵盖92平方米三房、112平方米及129平方米四房，以及170平方米大平层，主流售价区间在5.5万至6.4万元/平方米之间。

  在行业探索新发展模式方面，美的置业率先在徐州发布“主动现房战略”，提出“先建后售、全实景呈现、一次性整体开发”的创新模式。旗下君兰玥项目作为全国首个试点，以完全建成的小区实景直接面向购房者，摒弃了传统的沙盘和效果图展示方式，同时还为业主提供选装封窗、全生命周期物业服务等增值配套。

  深圳市场同样表现亮眼，多个项目开盘即热销。4月19日和26日，位于前海桂湾的招商海晏府及宝安中心区的观潮府先后入市。其中，海晏府推出108套建筑面积约139-194平方米的大户型产品；华润置地与招商蛇口联合开发的观潮府，则推出138套144-189平方米的四房，以及80多套257-537平方米的大平层。两个项目开盘当日整体去化率约为90%，5月23日，深圳观潮线平方米湾海宽幕园景藏品，开盘即告售罄。

  5月3日，深圳龙湖观萃项目首次开盘，主推92套103平方米和138平方米的四房户型，折后均价约3.33万元/平方米，成为2026年深圳首个“日光盘”。

  值得注意的是，招商海晏府、观潮府和龙湖观萃三个项目均是深圳当前执行2025年5月正式实施的新版《住宅项目规范》的新楼盘。在升级建设标准后，三个项目的得房率均接近100%。其中，招商海晏府与观潮府属于深圳核心区域的高端豪宅项目，而龙湖观萃则位于非核心区域，主打刚改需求。